Llega el informe de la Inspección Técnica de Edificios y entre sus conclusiones aparece una mención que nadie esperaba: presencia de materiales con amianto en la cubierta, en las bajantes o en algún elemento común del edificio. A partir de ese momento, la mayoría de propietarios y administradores de fincas se encuentran ante una situación para la que nadie les había preparado.
¿Es urgente? ¿Qué plazo hay para actuar? ¿Quién paga? ¿Qué pasa si no se hace nada? Son preguntas razonables y tienen respuesta. Lo que no tiene respuesta útil es ignorar el informe y esperar a que el problema se resuelva solo, porque no lo hace.
En este artículo explicamos exactamente qué significa que una ITE detecte amianto, qué obligaciones genera ese resultado para la comunidad y el propietario, y cuál es el orden correcto de actuación para resolverlo con todas las garantías legales.
1. Qué es una ITE y por qué puede detectar amianto
La Inspección Técnica de Edificios en España
La ITE es una revisión técnica obligatoria para edificios que superan una determinada antigüedad, establecida por cada comunidad autónoma. En la Comunidad de Madrid, los edificios de más de 30 años deben pasar esta inspección periódicamente. El objetivo es evaluar el estado de conservación del inmueble e identificar deficiencias que puedan representar un riesgo para sus ocupantes o para terceros.
Desde hace años, los técnicos que realizan las ITEs están formados para identificar materiales con amianto en elementos comunes como cubiertas, fachadas, bajantes, depósitos de agua y cuartos de instalaciones. Cuando los detectan, quedan reflejados en el informe con indicación de su localización y estado de conservación.
Qué significa exactamente que el informe mencione amianto
Que la ITE mencione amianto no implica automáticamente que haya un riesgo activo ni que la retirada sea urgente. El informe distingue habitualmente entre:
- Materiales con amianto en buen estado: localizados e identificados, pero sin deterioro visible que implique liberación de fibras. Pueden requerir seguimiento periódico sin actuación inmediata.
- Materiales con amianto en estado deficiente: presentan deterioro, grietas, roturas o zonas desprendidas que pueden implicar liberación de fibras. Requieren actuación en el plazo que indique el informe.
- Materiales con amianto que afectan a la seguridad del edificio: situación más grave que puede implicar plazos de actuación muy cortos o medidas cautelares inmediatas.
Lo que sí implica en cualquier caso la mención del amianto en una ITE es que la comunidad queda formalmente notificada de su presencia, y a partir de ese momento la inactividad deja de ser una posición defendible ante cualquier inspección o reclamación posterior.
2. Qué obligaciones genera para la comunidad de propietarios
La notificación formal cambia el escenario legal
Antes de que una ITE detecte el amianto, un propietario podía alegar desconocimiento. Después del informe, ese argumento desaparece. La comunidad sabe que hay amianto, sabe dónde está y sabe en qué estado se encuentra. Desde ese momento, tiene la obligación de gestionar la situación según lo que establece la normativa.
Las obligaciones concretas dependen del estado del material según el informe:
| Estado del material según ITE | Obligación inmediata | Plazo habitual |
| Buen estado, sin riesgo activo | Inventario y plan de seguimiento | Según indicación del informe |
| Estado deficiente, riesgo potencial | Inspección específica y plan de actuación | Según indicación del informe |
| Estado crítico, riesgo activo | Retirada por empresa inscrita en RERA | Urgente, plazo corto |
La obligación de informar a todos los propietarios
Cuando el amianto está en elementos comunes, el presidente de la comunidad o el administrador de fincas tiene la obligación de trasladar la información a todos los propietarios en junta convocada al efecto. No es una cuestión de cortesía: es una obligación legal derivada de la Ley de Propiedad Horizontal y de la normativa de prevención de riesgos.
Ocultar o posponer esa información para evitar conflictos en la comunidad es uno de los errores con consecuencias más graves que puede cometer un administrador de fincas, porque concentra en él una responsabilidad que debería ser colectiva.
Qué pasa si la comunidad no actúa tras el informe
Si transcurre el plazo indicado en la ITE sin que la comunidad haya adoptado las medidas necesarias, el Ayuntamiento o la Comunidad de Madrid pueden intervenir de oficio para ejecutar las obras necesarias y repercutir su coste a la comunidad, con los gastos administrativos y de gestión que eso implica. Además, la inactividad ante un riesgo documentado puede generar responsabilidad civil si algún ocupante o tercero resulta afectado.
3. El orden correcto de actuación tras una ITE con amianto
Paso 1: Leer el informe con atención y entender qué dice exactamente
El primer paso es revisar en detalle qué dice el informe sobre el amianto: localización exacta, estado de conservación y plazo de actuación recomendado. Si el informe no es suficientemente claro o el técnico que lo redactó no está disponible para aclaraciones, puede ser útil contratar a una empresa especializada para que lo interprete y asesore sobre los pasos siguientes.
Paso 2: Convocar junta de propietarios e informar
Con el informe en mano, el administrador o el presidente de la comunidad debe convocar una junta extraordinaria para informar a todos los propietarios de la situación, explicar las obligaciones que genera y acordar los pasos a seguir. Este paso debe quedar documentado en el acta de la junta.
Paso 3: Encargar un inventario específico de materiales con amianto
La ITE identifica la presencia de amianto pero no siempre entra en el nivel de detalle necesario para planificar la actuación. Una empresa inscrita en el RERA debe realizar un inventario específico que determine con exactitud qué materiales hay, en qué cantidad, en qué estado y qué tipo de intervención requiere cada uno.
Este inventario es el documento técnico que permite a la comunidad tomar decisiones informadas y solicitar presupuestos comparables a distintas empresas.
Para entender qué implica la inscripción en el RERA y por qué es imprescindible exigirla, puedes consultar nuestro artículo sobre qué es el RERA y por qué debes exigirlo.
Paso 4: Contratar la retirada con empresa inscrita en el RERA
Una vez aprobada en junta la actuación y el presupuesto correspondiente, la retirada debe realizarla una empresa inscrita en el RERA con un plan de trabajo aprobado por la autoridad laboral antes de comenzar los trabajos. Este plan define exactamente cómo se va a ejecutar la retirada, qué medidas de seguridad se aplicarán y cómo se gestionarán los residuos.
Paso 5: Obtener el certificado de desescombro y comunicarlo al Ayuntamiento
Al finalizar la retirada, la empresa emite el certificado de desescombro que acredita que los materiales han sido retirados y gestionados correctamente. Este documento debe conservarse de forma indefinida y, en muchos casos, debe comunicarse al Ayuntamiento o a la autoridad que realizó la ITE como prueba de que se ha subsanado la deficiencia detectada.
Puedes ampliar la información sobre este documento en nuestro artículo sobre qué es y por qué necesitas el certificado de desescombro de amianto.
Paso 6: Acometer los trabajos de rehabilitación posteriores
Una vez retirado el amianto, el elemento afectado —la cubierta, la bajante, el depósito— necesita ser reparado o sustituido. En Avecan gestionamos tanto la retirada del amianto como los trabajos posteriores de albañilería, fontanería, impermeabilización y pintura, para que la comunidad no tenga que coordinar varios proveedores distintos en un proceso que ya de por sí tiene suficientes pasos.
4. Quién paga la retirada de amianto en una comunidad de propietarios
El reparto de gastos en elementos comunes
Los gastos de retirada de amianto en elementos comunes se reparten entre todos los propietarios en proporción a su cuota de participación, igual que cualquier otro gasto de mantenimiento o rehabilitación extraordinaria. Si el importe supera lo que permite la reserva del fondo de la comunidad, debe aprobarse una derrama en junta.
El quorum necesario para aprobar la actuación
Según la Ley de Propiedad Horizontal, los acuerdos relacionados con obras necesarias para el mantenimiento del edificio y el cumplimiento de la normativa pueden adoptarse por mayoría simple de propietarios presentes en junta que representen la mayoría de las cuotas. No se requiere unanimidad ni mayoría cualificada para este tipo de actuaciones.
Posibles ayudas y subvenciones
Existen líneas de ayuda para rehabilitación de edificios en las que la retirada de amianto puede ser una actuación subvencionable. Las convocatorias varían cada año. Para estar al tanto de las vigentes, puedes consultar la web de la Comunidad de Madrid y del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.
5. Preguntas frecuentes sobre amianto detectado en una ITE
¿La ITE obliga a retirar el amianto inmediatamente?
No siempre. Depende del estado del material según el informe. Si está en buen estado y no representa un riesgo activo, puede establecerse un plan de seguimiento sin retirada inmediata. Si está deteriorado o representa un riesgo para los ocupantes, el plazo de actuación puede ser muy corto. En cualquier caso, ignorar el informe no es una opción legal.
¿Puede la comunidad esperar a la próxima ITE para actuar?
No si el informe establece un plazo de actuación concreto. Y en ningún caso si el material está en estado deficiente o crítico. Esperar a la siguiente ITE sin haber actuado ante una deficiencia documentada es un incumplimiento que puede derivar en sanciones y en responsabilidades civiles.
¿Qué pasa si un propietario se niega a pagar su parte de la derrama?
La comunidad puede reclamar judicialmente el importe de la derrama aprobada en junta al propietario moroso. El acta de la junta donde se aprobó el acuerdo es el documento que acredita la obligación de pago.
¿El técnico de la ITE puede hacer también el inventario de amianto?
Puede identificar su presencia, pero el inventario específico con nivel de detalle suficiente para planificar la retirada debe realizarlo una empresa inscrita en el RERA. Son funciones distintas con requisitos de acreditación diferentes.
¿Qué ocurre si durante los trabajos de retirada aparece más amianto del que indicaba la ITE?
Es una situación que ocurre con cierta frecuencia, especialmente cuando el material estaba cubierto por otros elementos. La empresa inscrita en el RERA debe paralizar los trabajos en la zona afectada, evaluar la nueva situación y, si es necesario, presentar un plan de trabajo complementario antes de continuar.
¿Hay que comunicar al Ayuntamiento que se ha subsanado la deficiencia?
En la mayoría de los casos, sí. El Ayuntamiento o la administración que realizó la ITE suele establecer un plazo para acreditar que la deficiencia ha sido subsanada. El certificado de desescombro es el documento que lo acredita. Conviene revisar qué exige específicamente el municipio donde está ubicado el edificio.
¿Tu comunidad ha recibido una ITE con mención al amianto?
En Avecan trabajamos habitualmente con comunidades de vecinos y administradores de fincas que llegan a nosotros tras recibir el resultado de una ITE. Realizamos el inventario específico, asesoramos sobre los plazos y obligaciones, gestionamos la retirada con todas las garantías legales y entregamos el certificado de desescombro para que la comunidad quede completamente en regla.
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Una ITE que detecta amianto no es una sentencia, pero sí es un punto de no retorno. A partir de ese informe, la comunidad sabe lo que tiene y tiene la obligación de gestionarlo. El proceso tiene pasos claros, plazos definidos y una documentación concreta que debe generarse y conservarse. Lo que no tiene cabida es la inacción.
Gestionar el resultado de una ITE con amianto de forma ordenada y con una empresa autorizada no es solo cumplir la ley. Es proteger a los propietarios de responsabilidades futuras y garantizar que el edificio sigue siendo un espacio seguro para quien vive o trabaja en él.
¿Tu edificio ha recibido una ITE con mención al amianto y no sabes por dónde empezar?
En Avecan te acompañamos desde el primer paso: interpretamos el informe, realizamos el inventario específico, gestionamos la retirada y entregamos toda la documentación necesaria para que la comunidad quede completamente en regla ante el Ayuntamiento y ante cualquier inspección futura.
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